案例类型：律师诉讼案例

　　业务类别：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

　　法院判决时间：2019年11月25日

　　法院名称：南京市六合区人民法院

　　代理律师姓名：黄洪扣

　　律师事务所名称：江苏新高的律师事务所

　　供稿：资本市场组 孙洪涛

　　检索主题词：拆迁补偿、房产、公司内部分房

　　【案情简介】

　　原告耿克兴系被告南京市烟草公司六合分公司单位退休职工，1987年原告耿克兴租赁被告南京市烟草公司六合分公司单位自管公有住房一套，房屋位于南京市六合区园林西路8巷6号1幢102室，建筑面积58.79平方米。原告耿克兴入住后，为改善居住条件，于1990年前后陆续在房屋旁自建部分房屋，面积为37.57平方米，并对全部房屋进行了装饰装修。2000年，被告南京市烟草公司六合分公司为改善职工居住条件，将原告耿克兴安排到南京市六合区长江路49号居住，但园林西路8巷6号1幢102室房屋钥匙一直在原告处，原告耿克兴的部分家具和生活用品也一直存放在房屋内。2017年上半年案涉102室房屋〔含自建部分〉被第三人南京市六合区房屋征收管理办公室征收，原告耿克兴即配合第三人南京市六合区房屋征收管理办公室对房屋面积进行了测量，对房屋装饰装修进行了查勘。 2017年10月19日，被告南京市烟草公司六合分公司与第三人南京市六合区房屋征收管理办公室就案涉102室房屋征收事宜签订《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，约定第三人南京市六合区房屋征收管理办公室认定征收房屋面积合计为96.36平方米(含原告耿克兴自建36.09平方米)，共计支付房屋征收补偿款1965080元，其中被征收房屋货币补偿金为1238926元、征收补助费为31837元，装饰装修补偿费102387元、提前搬迀奖励费为96360元，货币安置奖励费为495570 元。协议签订后，第三人南京市六合区房屋征收管理办公室按约向被告南京市烟草公司六合分公司支付了征收补偿款1965080元。

　　由于对于拆迁补偿款的分配无法达成一致，原告耿克兴一直未搬出并清退房屋，导致拆迁受阻。原告耿克兴诉至法院，要求被告南京市烟草公司六合分公司给付自建部分除去装饰装修补偿款外的其他房屋征收补偿款。

　　【代理意见】

　　原告耿克兴向答辩人主张涉案未经登记房屋全部补偿费及相关费用没有事实与法律依据。理由如下：

　　一、原告耿克兴未举证证明涉案未经登记房屋(以下简称未登记房屋)系原告耿克兴自建。

　　二、其次，即使未登记房屋系原告耿克兴自建，未登记房屋也是建造在答辩人名下的土地之上，答辩人对未登记房屋占用的土地拥有国有土地使用权，未登记房屋的货币补偿费应包含属于答辩人的土地价值，而土地价值在房屋货币补偿费中占绝大部分比例(具体比例由人民法院认定)。

　　鉴于前述事实与理由，原告耿克兴向答辩人主张的房屋货币补偿费、征收补助费、提前搬迁奖励费、货币安置奖励费、其他补偿费，因与未登记房屋有关，应不予支持或仅能部分支持。

　　【判决结果】

　　南京市六合区法院调解书：

　　一、被告南京市烟草公司六合分公司南京市烟草公司六合分公司确认给付原告耿克兴耿克兴位于南京市六合区园林西路8巷6号1幢102室房屋旁自建部分(面 积为36.09平方米〉房屋征收补偿款288720元，此款于2019年12月 30曰前付清;

　　二、原告耿克兴耿克兴收到上述补偿款三曰内，腾空南京市六合区园林西路8巷6号1幢102室房屋及36.09平方米自建部分，否则视为无条件放弃该房屋内的物品及装饰装修物。

　　【裁判文书】

　　本案在审理过程中，原告耿克兴耿克兴撤回要求第三人南京市六合区房屋征收管理办公室南京市六合区房屋征收管理办公室参与案件审理，因第三人南京市六合区房屋征收管理办公室系无独立请求权第三人南京市六合区房屋征收管理办公室，本院予以准许。经本院主持调解，原、被告南京市烟草公司六合分公司自愿达成如下协议：

　　一、被告南京市烟草公司六合分公司南京市烟草公司六合分公司确认给付原告耿克兴耿克兴位于南京市六合区园林西路8巷6号1幢102室房屋旁自建部分(面积为36.09平方米〉房屋征收补偿款288720元，此款于2019年12月30曰前付清;

　　二、原告耿克兴耿克兴收到上述补偿款三曰内，腾空南京市六合区园林西路8巷6号1幢102室房屋及36.09平方米自建部分，否则视为无条件放弃该房屋内的物品及装饰装修物。

　　【案例评析】

　　一、国有土地上房屋的补偿价值都有哪些参考因素?

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　根据该条款，房屋被征收时，被征收人能获得四个方面的补偿，而房屋价值补偿则是整个房屋征收补偿中最主要的部分。而国有土地上的房屋补偿价值中显然土地使用权占很大比例。

　　(一)、房屋价值补偿包括哪几部分?

　　房屋价值补偿一般包括房屋本身价值、附属物价值、占用范围内国有土地使用权价值补偿三部分。

　　(二)、被征收房屋的价值如何确定?

　　被征收房屋的价值应该由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。此外，根据法律规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。

　　若被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明;若被征收人对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估;若被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定;若被征收人对评估专家委员会的鉴定结果仍然有异议，可以在收到鉴定结果之日起6个月内依法提起行政诉讼，或者自收到鉴定结果之日起60天内申请行政复议。

　　(三)、影响被征收房屋价值的因素包括哪些?

　　房屋价值是众多因素综合作用的结果，具体来说，影响被征收房屋价值的因素包括以下几种：

　　(1)区位：即房屋所在城市的区位状况，包括当前环境变动以及未来的规划前景。

　　(2)用途：要区分被征收房屋是住宅还是非住宅，如果是非住宅，还要区分是营业性用房还是非营业性用房。

　　(3)建筑结构：房屋结构包括钢结构、钢筋混凝土结构、砖木结构、简易结构等，要区分被征收房屋属于哪一种。

　　(4)新旧程度：根据被征收房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度确定被征收房屋的新旧程度。

　　(5)建筑面积及占地面积：根据证件记载确定被征收房屋的建筑面积及占地面积。

　　(6)土地使用权：明确土地使用是属于出让、转让、划拨还是租地等情况中的哪一种。

　　(四)、如何理解“附属物价值”?

　　所谓附属物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附属建筑物或构筑物。作为房屋的附属物一般具有以下特征：(1)依附于房屋而存在;(2)具有某种用途，且对于房屋来说是一种升值：(3)能计算其价值;(4)具有合法性。

　　常见附属物包括：围墙、管道、水井、装潢设施及其他附属建筑物或构筑物。在对房屋价值进行评估时，附属物也应一并评估。

　　(五)、如何理解“土地使用权价值”?

　　对土地使用权的价值补偿，应当根据土地使用权的余期、土地用途、被征收人对土地进行投资开放的情况、取得土地使用权时的地价、征收时的地价等因素，由征收人与被征收人协商确定补偿费，具体补偿费的标准依被征收人的损失情况而定。

　　二、本案中上房屋的补偿价值中土地使用权的占比应为多少?

　　本案中争议焦点在于原告自建部分房屋拆迁补偿款应如何分配。首先，原告自建部分是在修筑在被告名下的土地之上，被告对于拆迁补偿款有得到分配之权利毋庸置疑;其次，原告自建部分系自行车棚，建筑物本身价值不高，相对于土地使用权在拆迁补偿款中明显只占很小比例。

　　【结语和建议】

　　一、城市房屋拆迁补偿中土地价值的显化

　　 《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定“货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”该规定确立了拆迁补偿的基本原则——等价有偿采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估的办法确定货币补偿价。该规定较1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》是一大进步但在对待土地使用权补偿是否应予显化的问题上该规定仍然引起了不同的意见一种意见认为既然货币补偿的金额以“房地产市场评估价”来确定则能够影响被拆迁房屋的市场价的因素均应被列人。在房地产评估时不但要考虑房屋本身还要考虑房屋的区位、用途及权益状况不但考虑到房屋占用的土地还要考虑到被拆迁人拥有的院落及相应的附属设施。因此根据该规定拆迁货币补偿款中包括了对土地使用权的补偿没有必要再单独规定对土地使用权的补偿。另一种意见认为土地作为一种特殊的商品既有价值又有使用价值因具有稀缺性而有价格同时土地具有保值增值的特点会随着需求的增加而自然增值因而具有财产性。按我国《民法通则》规定在土地之上产生的土地使用权属于与财产所有权有关的财产权《土地管理法》中也将土地使用权作为一种与土地所有权并列的权利。由此可见土地使用权是一种独立的财产权具有独立的价值国家通过拆迁取得土地使用权给予土地使用权人相应的经济补偿应当予以明确，在城市房屋拆迁补偿中则表现为土地价值的显化。

　　在城市房屋拆迁补偿中应当显化土地价值。

　　二、 本案中涉及公司退休员工以及第三人拆迁办，考虑到企业内部的管理以及拆迁工程进度，最终采取法院主持调解双方达成一致，取得较好效果，平息纠纷。