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房东,疫情期间能减免房租嘛?” | 附江苏省13市承租国有经营用房减免租金政策

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  因新型冠状病毒引起的肺炎疫情防控工作需要,万达集团、保利地产、红星美凯龙等企业纷纷宣布免租或减半收租,与商家共担损失、共度难关,但是否所有出租人都应当减免租金呢?下文作简要分析。(本文图片来自网络,侵权即删)

  1、为何因疫情影响能减免租金?

  答:《合同法》第117条规定因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。承租人在疫情期间,因疫情原因完全无法使用租赁房屋,可要求减免租金。

  2、什么是不可抗力?

  答:《合同法》第117条(《民法总则》第180条)规定:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下三种情形:

  A.自然现象:如地震、火山爆发、滑坡、泥石流、雪崩、洪水、海啸、台风等;

  B.政府行为:如政府颁发新的政策、法律和行政法规、征收、征用等;

  C.社会异常事件:如战争、罢工、骚乱、恐怖行为、传染性疾病等。

  3、不可抗力有什么后果?

  答:第一,部分或者全部免除责任。《合同法》第117条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”另外,《民法通则》第107条、《民法总则》第180条也规定:因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。

  第二,致使合同目的不能实现时,可解除合同。《合同法》第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”

  4、如何行使不可抗力?

  答:及时通知并提供证明。《合同法》第118条 :“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”

  建议第一,通过书面(邮件、微信、短信、特殊情况下电话录音或者能留下痕迹的通知方式)形式及时通知对方;第二,提供相关证明。因疫情导致不能履行合同或对履行合同造成实质影响的证据(如封锁交通、停止营业的行政措施公告、主管部门/人民政府出具/发布的企业复工通知、交通管控通告、“封城”通告、征用/征收通知等)并及时采取有效措施减少损失。

  另外,上述通知和提供证明的过程和内容均应注意留存证据。如果此前仅作口头通知,应补充书面通知。若合同中明确约定了通知时间和方式的,应当严格按合同进行。

  5、本次疫情是不可抗力吗?

  答:2020年2月10日,全国人大常委会法工委表示,因本次疫情所致不能履行合同的,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

  另外,北京法院网载北京市第一中级人民法院民四庭发布的《当前肺炎疫情对营商环境的影响及司法应对》提及:“我们认为,此次肺炎疫情可以在法律上定性为“不可抗力”……因疫情引发的相关合同纠纷可依照《合同法》第117条的规定,减轻或免除相关当事人的违约责任”

  6、因疫情影响一定可以用不可抗力吗?

  答:不一定。需看是否完全使得合同不能履行。

  因疫情影响导致合同虽能继续履行但将对一方当事人权益产生重大影响的,可以情势变更(《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条、《民法典(草案)》第五百三十三条)要求减免。例如政府未强制关停,但是经营确受疫情影响,且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所,如宾馆、酒吧等场所因疫情影响导致客源锐减、经营困难的,此时承租人选择不继续使用租赁房屋,则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。

  7、那只要是租赁的房屋,都能要求减免租金吗?

  答:不一定。

  首先,承租人应据疫情对租赁合同产生的影响来判断,不能超出疫情的影响范围,按照疫情给合同履行带来的实际影响,判断部分或全部免责,如疫情不是合同不能按约履行或者合同目的不能实现的原因,则不能作为减轻或免责事由。

  其次,对于生产经营性的租赁合同,已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的的,则应当减免租金。

  如,办公写字楼租赁合同,其目的是用于办公,而目前全国大部分地区明确规定一定期限内不得复工,故承租人可以本次疫情的影响,与出租人协商要求部分或者全部免除受影响无法复工期间的租金。

  如,餐厅等经营场所的租赁,如果部分地区因政策管制导致无法开业,可以援引不可抗力条款,免除或减轻承租方的租金等;如果非政策管制地区,则应当根据公平原则共同分担损失。可以与出租人人协商解决。

  再次,对于个人租赁居住合同,因视不同情况协商要求减免租金。

  个人租赁居住合同,因疫情不得返工与个人租住的房屋闲置没有必然的因果关系,因此不能以此为由要求房东减少租金。承租人可与房东积极协商,争取互谅互让,请求其适当减少租金。但是,如因租赁房屋所在的小区被封锁,业主拒绝让租户入住等,可主张减免租金。

  最后,建议关注一下当地的管制和减免政策。江苏省内13市均出台了针对中小微企业承租国有企业房产从事生产经营活动减免租金的政策规定,详情见本文末尾总结。

  8、非典时期有相关的法律法规和减免租金参考案例吗?

  答:最高人民法院于2003年6月11日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号)(现已失效)第三条第(三)款规定:“由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和 第一百一十八条的规定妥善处理。”

  以下为整理的有关因“非典”减免租金的案例:

  从上述案例中可见,在司法实践中,考察关于中小企业因疫情停业而要求减免租金的纠纷的案例,大部分判例适用不可抗力、情势变更原则或公平原则支持减免租金,少部分判例认为疫情属于正常的商业风险而未支持减免租金的请求。建议处理此类问题,根据具体案件中涉及的合同签署时间、当地政府疫情控制措施、受疫情影响的程度等因素,结合合同目的能否实现这一角度,进行综合分析。

  提示:以上均基于现行法律、法规、政策及相关文件进行分析,如后续有关法律法规政策文件发生变化或与本解答内容不一致的,以最新的规定和有关立法、司法、行政部门的最新解释为准。

  附:江苏省13市分别出台了对承租国有经营性用房的中小企业减免租金政策,详见下表(按时间先后顺序排列):

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