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新冠肺炎影响下的房地产企业法律风险与应对|新高的观点

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  因新冠肺炎疫情防控工作需要,中央及地方政府相继出台一系列防治措施和相关政策,以遏制疫情蔓延,各行企业生存和发展遭受巨大冲击。近日,随着疫情的控制,各地一手防疫情,一手抓生产。各类企业逐渐有序复工,针对疫情期间及复工后房地产开发企业可能遇到的相关法律问题及合理的应对措施,我们做了梳理和论证。

  对于本次疫情的性质,2020年2月10日,全国人大常委会法工委明确,因本次疫情所致不能履行合同的,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但因疫情影响不一定都可援引不可抗力,本文拟对疫情影响下的房地产开发企业在建设工程、商品房销售、物业服务、房屋租赁、劳动合同、企业防疫责任等方面可能发生的法律风险进行简要的分析并给出初步的应对措施,仅供参考。

  一、建设工程类

  1、工期延误:作为发包人的建设方,收到施工方的因疫情影响的工期延误申请,必须延期吗?

  答:根据江苏省住房和城乡建设厅发布的(苏建价〔2020〕20号)《省住房城乡建设厅关于新冠肺炎疫情影响下房屋建筑与市政基础设施工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》(下称《江苏省指导意见》)第一条第1款:因新冠肺炎疫情防控造成工程延期复工或停工的,应合理顺延工期。

  但并不是所有工期均可以不可抗力顺延,建设方需具体分析、审核相关材料。可审查工期顺延与疫情影响之间因果关系、施工组织设计、施工方案、施工日志或进度计划说明、现场管理记录等等。

  如,审查确因疫情防控措施(各地人员流动控制、政府要求延期复工等)造成工期顺延,建议先以合同约定处理,没有约定的可援引不可抗力的法律规定,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

  如,审查发现工期未受疫情影响,未受疫情影响的工期,施工方无权主张顺延。

  如,审查发现在疫情前,施工方已存在工程逾期的,则不能免除疫情开始前已经逾期的违约责任。(《合同法》第117条:当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。)

  2、施工成本上涨如何处理?

  答:防疫成本:根据《江苏省指导意见》第三条:“工程复工前疫情防控准备及复工后施工现场疫情防控的费用支出,包括按规定支付的隔离观察期间的工人工资,由承包人向发包人提供疫情防控方案,经发包人签证认价后,作为总价措施项目费由发包人承担。”(需注意疫情防控方案由承包人提供,方案未经发包人签证认价的,发包人不承担相关费用。)

  人机材成本:根据《江苏省指导意见》第四条:“对受新冠肺炎疫情影响,可能发生的人工、材料设备、机械价格的波动,发承包双方应按照合同约定的价款调整的相关条款执行。合同没有约定或约定不明的,由发承包双方根据工程实际情况签订补充协议,合理确定价格调整办法。”(发包人注意,如疫情发生前,承包人已拖延工期,则相应拖延工期导致的人机材机价格上涨,承包人自行承担。)

  3、材料无法供应:因疫情防控措施影响造成包工包料的承包人材料供应不能如何处理?

  答:确因因疫情防控措施影响造成供应不能,承包人应及时通知发包人,首先根据合同约定处理,如合同未约定,协商处理,双方根据公平原则分担。(如双方签订补充协议变更合同履行方式,由发包人提供部分材料。)

  4、延期复工或停工期间损失如何承担?

  答:根据《江苏省指导意见》第一条第2、3款,受新冠肺炎疫情防控影响,工程延期复工或停工期间,相关费用如下处理:

  承包人需承担:承包人在施工场地的施工机械设备损坏及机械停滞台班、周转材料和临时设施摊销费用增加等停工损失。

  发包人需承担:留在施工场地的必要管理人员和保卫人员的费用;工程清理、修复费用增加。(发包人注意上述费用的承担以双方确认的书面文件为依据。)

  5、工期延误的赶工费用谁承担?

  答:发包人需赶工的,相应赶工费由发包人承担。根据《江苏省指导意见》第一条第4款:受新冠肺炎疫情防控影响,造成工期延误,工程复工后发包人确因特殊原因需要赶工的,必须确保工程质量和安全。赶工天数超出剩余工期10%的必须编制专项施工方案,明确相关人员、经费、机械和安全等保障措施,并经专家论证后方可实施,严禁盲目赶工期、抢进度。相应的赶工费用由发包人承担。

  但作为发包人的建设方需注意:

  如,承包人应在赶工前编制赶工方案,上报赶工费用,经发包人批准后方可实施。否则,发包人可不承担相关费用。相关方案施工计划、费用不合理的,发包人需注意核减。

  如,承包人自行赶工的,发包人可拒绝承担相关赶工费用。

  二、商品房买卖类

  1、疫情原因开发商与认购人迟延签约,可否主张免除迟延履行违约责任?

  答:疫情发生前,已签订商品房购房意向书、认购书等预约合同,却因疫情防控影响,致使双方不能按期履行导致迟延履行的情形,应免除预约合同当事人延迟履行的违约责任。疫情结束后,双方应在合理期间履行相关合同义务。

  如,开发商响应政府倡议暂时停止售楼处销售活动,不能及时与认购人签订商品房预售合同的;

  如,认购人由于受疫情期间的人员管控影响,不能在约定期限内与房地产开发企业签订商品房预售合同的。

  2、因疫情防控措施影响,开发商延期交付是否应承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,购房者能否要求解除合同?

  答:视情形认定。确因疫情防控措施的影响,开发商可在相应的延误期内免责,顺延交付期限,购房者也不能解除合同。既有疫情防控措施的影响,又有开发商的过错,应查明相关原因的影响程度,根据实际情况处理。

  如,因开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例,并导致工地现场封闭、工人隔离、停止施工的,应认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责,顺延交付期限。

  如,因疫情防控措施,包括各地人员流动控制、政府要求延期复工导致施工人力短缺、工期延误的,或者工程所需设备、材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的,可适用不可抗力免责的规定。

  如,导致延期交房既有疫情防控措施的影响,又有开发商的过错,应先查明具体防控措施要求及对施工的影响程度,后确定开发商应否承担责任及承担责任的比例。若开发商已履行应尽义务仍不能避免延误工期的,可以全部免除其责任;如果既有开发商管理不善等过错因素,也有疫情防控因素,则应原因力大小酌情免除开发商的责任。

  如,逾期交房确因不可归责于开发商的疫情防控措施影响,购房者不能因此要求解除合同。如逾期交房并非仅因疫情防控措施影响,则应排除疫情防控措施影响因素后,根据开发商的违约程度,结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。

  另外,开发商应及时向买受人发出书面逾期交房通知或公告,并提供相应证明,包括地方政府、疫情主管部门、建设主管部门的相关文件、通知,下游供应商的供货情况及疫情发生与管控与其逾期交房之间具备因果联系的其他证据。

  3、买方逾期支付房款,开发商能否解除合同并要求买方支付违约金?

  答:确因疫情防控措施无法及时支付购房款(无法到银行办理贷款),在疫情防控措施影响后及时(双方协商合理期限)支付的,开发商不能解除合同并要求买方支付违约金。疫情防控影响过后,购房者未能按约付款,开发商可根据合同约定要求支付违约金或解除合同。

  4、因疫情影响无法办理相关产权证书、合同备案的,开发商需承担责任吗?

  答:以下情形无须承担责任:

  (1)未完工的商品房,受疫情影响导致后期办证、备案迟延的;

  (2)已完工的商品房,因房产交易部门无法正常受理产权证书办理等事宜而导致开发商延期办理的。

  但无论疫情是否发生,因开发商自身原因无法办理的,开发商应按约承担逾期履行违约责任。

  三、物业服务类

  1、物业公司在疫情期间不严格执行、预防或消除疫情防控责任的后果。

  答:根据《江苏省人民代表大会常务委员会关于依法防控新型冠状病毒感染肺炎疫情切实保障人民群众生命健康安全的决定》(江苏省人大常委会公告第32号)第二条,……业主委员会、物业服务企业应当按照要求做好疫情防控工作。

  各地物业公司应严格执行各地人民政府依法发布的有关疫情防控的决定、命令,拒不执行的,公安机关可依据《治安管理处罚法》第十八、五十条的规定,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处警告或二百元以下罚款;情节严重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款。

  物业公司如a未及时消除已发现的可能引发突发事件的隐患,b未做好应急设备、设施日常维护、检测工作,c突发事件发生后不及时组织开展应急救援工作,并导致发生严重突发事件或者造成突发事件危害扩大、严重后果的,所在地履行统一领导职责的人民政府可依《中华人民共和国突发事件应法》第六十四条,责令物业公司停业,暂扣或者吊销许可证或者营业执照,并处五万元以上二十万元以下的罚款,如构成违反治安管理行为,公安机关可依法对其进行处罚。

  另外,结合各地颁布的物业企业信用管理办法(如:无锡市住房和城乡建设局关于印发《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》的通知(锡建规发〔2018〕1号);苏州市住房和城乡建设局关于印发《苏州市物业服务企业信用信息管理办法》的通知(苏住建规〔2013〕11号))等有关规定,疫情期间如物业公司怠于履行防控主体职责,物业行政主管部门可能会采取措施:约谈物业直接负责的主管人员或其他直接责任人员,责令限期整改;通报批评;降低信用等级;列入黑名单;不得参加投标等。

  2、业主能否以疫情影响为由缓交物业费?

  答:如,疫情管控前已逾期支付的,不能缓交,应及时交纳并按约承担违约责任。

  如,疫情管控后约定的物业费缴纳时间到期,业主因疫情管控无法返回,分情况处理。物业费只能通过现金支付,业主可向申请缓交;有网络缴费方式(微信、支付宝、银行转账等网络方式),业主不能逾期缴费,否则承担违约责任。

  3、业主能否以疫情为由,要求免交物业费?

  答:不能。物业义务是对物业区域的秩序维护、环境卫生维护、共有设施设备维护等工作,疫情期间,物业企业的工作成本增大,不仅要进行日常的维护,还要配合进行防疫管理。疫情并非业主不履行交费义务的合理抗辩事由。如物业确实因防疫等工作投入导致部分服务品质下降的,应当提前告知业主,争取业主理解。

  4、物业能否以疫情为由禁止租户等外地返程人员进入小区?

  答:视具体情况。

  如从外地返城人员体温测量正常,物业无权利拒绝该人员进入小区,但物业应做好登记,提醒该人员做好自我隔离,并自行向社区居委会等报告。

  如该人员体温超37.3摄氏度,则物业须劝导该人员就近就医,暂时不让其进入小区,并及时向居委会、卫生部门或疾控中心等报告。如该人员不予配合,物业可以报警,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法予以处罚。

  四、疫情影响下,劳动方面法律问题(详见本所之前的公众号)

  答:劳动:根据《江苏省指导意见》第二条:“在我省自2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应至疫情防控允许建筑施工企业复工前施工的应急建设项目,期间完成的工程量,结算人工工日单价可参照法定节假日加班费规定计取。施工合同中对新冠肺炎疫情防控期间人工费用计算有明确约定的按合同约定执行。”

  详细劳动方面法律问题详见本所公众号:疫情防控期企业用工法律问题解答

  五、疫情影响下,房屋租赁方面法律问题(详见本所之前的公众号)

  房屋租赁:“房东,疫情期间能减免房租嘛?” | 附江苏省13市承租国有经营用房减免租金政策

  六、企业防疫责任注意事项

  1、配合防控、监督检查义务。企业在面临疾病预防控制机构、医疗机构、卫生行政部门的调查、监督检查时,应最大程度予以配合。

  2、建立健全防控工作责任制和管理制度。

  3、及时报告。发现异常情况及时报告相关部门并采取相应的防控措施。

  4、严格执行国务院和各地政府出台的疫情防控措施。特提请用工企业注意,各地政府采取的前述防控措施系具备法律授权的措施,应当严格遵照执行,即使确因工作需要提前复工,也应当严格根据各地政府、各地疫情防控领导小组及相关主管部门的统一部署和要求,做好疫情防控工作。

  5、配合物资调用及临时征用。如县级以上地方人民政府采取调集储备物资、临时征用房屋、交通设备及相关设施、设备等措施时,相关企业应予以最大程度的配合。

  6、及时对本单位的安全防范措施进行全面检查。如必要的防护用品和适当津贴;对本单位人员进行疫情排查,对本单位人员和往来人员进行健康监测,对本单位场所、设施实施消毒等。

  7、政府要求开展的其他疫情防控工作。

  (以上参考《突发事件应对法》《传染病防治法》、中央及各地政府疫情防控措施等)

  七、其他正在履行中的各类合同

  因公司能否在其他个案中减轻或免除自身法律责任还存在不确定性,需根据具体情况进行合理的安排。

  首先,全面梳理、评估当前正在履行的合同,检视合同约定和法律规范,判断自身享有的权利和面临的法律风险。

  其次,及时书面通知并提供证明,与对方并积极协商沟通,以减轻可能给对方造成的损失。

  再次,采取适当减损措施,防止损失扩大。另外,在疫情影响减轻或消除后,还应根据情况尽快恢复履行。

  最后,搜集固定相关证据。包括疫情、防控措施及其造成(或不足以造成)合同履行困难的证据;合同双方沟通协商所产生的证据(如往来函件、邮件、聊天记录等);变更合同的证据;对于一些不易固定手机的关键证据,可考虑通过公证方式予以固定。

  

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