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业主大会“弃权从多”规则的理解和注意事项|新高的观点

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  随着经济的发展,独立、封闭式小区越来越普遍,《中华人民共和国物权法》(下称《物权法》)设立业主大会制度以来,各地相继出台相关指导文件,业主自治热情逐渐提高,各地纷纷成立业主大会和业主委员会(下称“业委会”),行使业主自治权,但在实践中,经常就业主大会表决发生争议,特别是对“弃权从多”规则的争议较为集中。笔者曾作为江苏省首届“大学生到村任职计划”的成员,参与基层村民自治,律师执业后长期作为基层政府的法律顾问,参与处理、调解物业管理相关纠纷,对基层自治的情况有较深感触,笔者现就实践中业主大会争议较大的“弃权从多”规则进行探讨分析,帮助业主理解相关规则,从而提高业主自治能力。

  一、《物权法》关于业主表决结果的特殊规定

  2007年通过的《物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  该条款要求表决结果 “双过半/三分之二”,但表述有歧义,是应当按照参与表决总数的“双过半/三分之二”还是全体业主表决权总数的“双过半/三分之二”,在没有其他规定的情况下,应当谨慎理解为全体业主表决权总数。

  近期公布的《民法典(草案)》“物权编”第二百七十八条就这一问题进一步明确为“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”,即表决权按照参与表决的总数计算。

  在民法典最终通过前,《物权法》该条款的理解应当是全体业主总数的“双过半”或“三分之二”。

  二、与会议表决相关的基本规则

  召开合规有效会议,并达成有效决议,需要注意以下事项:

  (一)会议的最小构成/有效前提

  会议得以合规召开,或者说会议的决议能够拥有效力的必要前提条件,就是出席会议的人数/表决权数达到 “法定人数”,通用议事规则的法定人数是“全体成员的过半数”。《物业管理条例》第十二条规定,业主大会会议应当有“双过半”参加,《民法典(草案)》“物权编”对此规定为有表决权的三分之二/四分之三的业主参加表决,即是此要求。

  会议表决的另一个前提是会议本身是有效的会议,即按照议事规则约定的例行会议、合规会议或经“提前通知”的会议。

  (二)会议表决规则

  会议进入表决阶段,表决额度一般分为“过半数表决”、“三分之二表决”、“相对多数表决”以及“平局表决”。

  “过半数表决”分为“所有出席成员的过半数”和“所有成员的过半数”,“三分之二表决”分为“所有出席成员的三分之二”和“所有成员的三分之二”。

  一般来说,如果没有其他的限制条件,前述“过半数”、“三分之二”均是指“至少”,且在计算总票数的时候,只计算有表决权且实际参与表决的票数,不考虑空白票或弃权的情况。

  在统计表决结果时,需要特别注意的是无效票(即投票人有表决权但是选票无效)都要计入总票数;无表决权的表决票当然不计入总票数。

  (三)特殊情况下的表决要求

  针对一些必须要达成会议决议或者选举结果的表决来说,议事规则特别要求在会议参加人数、表决票不足时“反复投票”,直至达到预期表决结果。

  一些地方在业主大会指导规则中要求,在首次业主大会及业委会选举时,对参加人数不足、表决数不足时,予以延期,直至形成有效会议。

  三、“弃权从多”规则的理解

  (一)“弃权从多”规则的背景

  如前所述,《物权法》对业主大会形成有效决议的前提是有表决权的业主过半数/三分之二同意。而现实中,业主实际参与率低,一方面,小区有数百户甚至是数千户业主很常见,加上部分业主不实际居住小区,组织会议的成本高,业主实际参与投票困难;另一方面,受我国历史传统以及建国后的社会管理方式影响,大部分的居民没有意识/不愿意主动参与公共事务或因为各种原因对小区公共事务不懂/不敢发表意见,导致不投票。

  由于业主不表决,导致业主自治事务的投票长期无法达到法定票数,因而无法形成决议,该结果造成小区矛盾长期积累、业主利益受损。

  在此背景下,引入“弃权从多”规则,一方面要求业主主动、积极地参与小区公共事务进行表决,另一方面在业主不愿意表决的情况下,将弃权票数计入已表决的多数票范围内,遵循小区多数人的意见,有利于小区公共事务形成决议,维护全体业主的合法权益。

  (二)“弃权从多”的相关含义

  “弃权”是针对“同意/反对”的表决项来说的,并不是在“投票/反对”外单独设置“弃权”的表决项。从理论上来说,任何人不能强制任何人投票或表决,任何人都有权在表决中“弃权”。

  “弃权从多”一词并不是法律用词或准确术语,而是约定俗成,来源于“从众”相关含义,是投票计票规则中统计投票结果的一种计票方式。2009年,住房和城乡建设部颁布建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款规定:“未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定”。

  因此,“弃权从多”规则的准确表述应该是:未参与表决的投票权数计入已表决的多数票。当然,未参与表决的投票权数计入已表决的多数票的前提仍然达到“法定人数”有效会议。

  “弃权从多”本质上是在议事规则中要求对表决事项强制投票,有利于业主大会形成有效决议、维护全体业主的合法权益。

  (三)“弃权从多”的法律规定及司法认定的情况

  随着经济发展和社会管理的需要,在住建部出台《业主大会和业主委员会指导规则》后,各地逐步出台物业管理的地方性法规、规章,对业主大会及业委会颁布指导意见,但由于对“弃权从多”规则的敏感性以及对规则理解的不同,多数地方在地方性法规和指导意见中并未明确“弃权从多”的实际适用规则,仅有部分城市在相关示范文本中提出了相关条款。因此,“弃权从多”规则的适用仅能援引住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》。

  在司法认定上,物业管理相关司法解释并未禁止“弃权从多”规则,各地法院在审理相关案件中,对小区管理规约或议事规则中明确约定“弃权从多”规则的有效性予以认定。

  四、“弃权从多”规则的注意事项

  (一)该规则适用的法律风险

  由于《物权法》对业主共同决定的事项表述为“同意”,从业主自治的角度来说,业主大会议事规则中约定将“未表决票”计入已表决多数票视为业主对多数票的“同意”是可以成立的。但由于对会议表决规则的不同认识、对法律意义上“同意”的不同理解,以及对业主真实意思表示的担忧,实践中,部分基层政府工作人员以及司法人员对该规则是不支持的,造成了相关矛盾纠纷。因此,该规则在实际适用时应当谨慎。

  (二)该规则不能适用的特殊情况

  1、首次业主大会表决不适用该规则。首次业主大会需要表决通过业主大会的议事规则,在业主大会没有通过议事规则中约定“弃权从多”规则的情况不能直接适用。

  2、业主大会相关选举中的“差额选举”计票不能适用“弃权从多”规则。“差额选举”要求等于或少于应选人数为有效票,超过应选人数为无效票,如将未表决票计入已表决多数票,即计入选票人数实际超过应选人数,违反了差额选举的基本规则。

  实践中,部分小区议事规则中约定了“弃权从多”规则,但在业委会换届选举中因为侯选人选票数不足情况下适用“弃权从多”导致主管部门不予备案的情况时有发生,进而产生矛盾纠纷。

  (三)“弃权从多”适用时的具体注意事项

  由于“弃权从多”本质上是强制表决,同时又要符合有效会议的要求,实际适用时会经常因各种原因发生侵犯业主合法权益的情况,笔者根据相关案例和法律规定,梳理以下注意事项:

  1、会议事项及表决票应当在有效送达的情况下,未表决票才能计入已表决多数票

  在现有的技术条件下,业主大会会议内容及表决事项应当在充分宣传、征集意见的情况下,尽量通知到每一位业主,否则,未参与投票的业主会以侵犯其知情权、投票权为由,要求行政主管部门否决会议决议或提起撤销之诉。

  2、表决规则需设计合理

  表决的要求是在“同意/反对”中选择,不应当再设置“弃权”项。实践中,部分业委会设置“同意/弃权”的表决项,严重侵犯了业主的投票权,依此得出的计票结果应当无效。

  3、计票唱票过程应当严格监督

  由于“弃权从多”规则是将未表决票计入已表决多数票,在唱票计票中应严格核实已送达选票、已收回选票,有效剔除废票等无效票,同时应当对多数票核实确认,将详细计票结果进行公示。

  由于业主大会召开难、形成决议难、业主维权难,业主自治权利的实现具有较大难度,《民法典(草案)》“物权编”也并未禁止“弃权从多”规则,该规则对业主自治具有重大现实的意义,笔者也希望业主学习了解相关法律及规则,依法行使自己的权利,维护自己的合法权益。

  本文作者

  马广路 合伙人律师

  马广路律师作为首届“大学生村官”在基层工作三年,参与国家5A级旅游区创建、拆迁信访、农村工作,具有丰富的基层工作经验。执业后经办了一系列合同、公司等民商事诉讼案件、破产案件及部分刑事案件,代理张裕、王朝、洋河等一系列品牌的知识产权保护案件;参与了江苏瑞桓建设有限公司等八家公司合并重整、清算案,中电电气集团、中电光伏公司预重整项目等一系列破产清算和重整案件。同时,担任南京市玄武区新街口街道的法律顾问及环宇集团(南京)有限公司、南京中江新材料科技公司等企业的法律顾问,为当事人提供了高效的法律服务,获得了当事人的好评。