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新旧商品房买卖合同司法解释对照及解读|新高的观点

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  为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法典》(下称《民法典》)《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律,结合民事审判实践,最高人民法院于2020年12月29日正式发布了新修正的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称新解释)。

 

  与最高人民法院于2003年4月28日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号,下称旧解释)相比,本次修改主要可总结为制定依据修改、文字性表述修改、实质性修改。其中为了与《民法典》的内容和精神、以及与我国目前实行的不动产统一登记制度相衔接或保持一致,大部分是制定依据修改、和文字性表述修改;实质性修改主要是删除了旧司法解释第七条、第八条、第九条、第十四条规定。以下对制定依据修改、文字性表述修改、实质性修改进行简要阐述,详细内容见附表,供需要者参考。

 

  一、制定依据修改

  解读:旧解释制定依据为《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国担保法》等相关法律,新解释制定依据为《民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律。此类修改是因为《民法典》第一千二百六十条规定,自2021年1月1日起,《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》等相关法律同时废止,故新解释的立法依据与《民法典》同步。

 

  二、文字性表述修改

  解读:为与我国目前实行的不动产统一登记制度保持一致,将旧解释第十八条、第十九条、第二十六条、第二十七条分别对应新解释第十四条、第十五条、第二十二条、第二十三条,在文字表述上进行修改。主要涉及:1.“房屋权属证书”调整为“不动产权属证书”;2.“房屋所有权登记”调整为“不动产登记”;3.“商品房抵押登记”调整为“不动产抵押登记”。

 

  三、实质性修改

  (一)新解释规定商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。

  解读:第一,新解释第三条将商品房的销售广告和宣传资料中说明和允诺由“视为要约”修改为“构成要约”;由“亦应当视为合同内容”修改为“亦应当为合同内容”,将法律推定状态转为构成要件。该条款的修改与《民法典》第四百七十三条第二款规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约”保持统一。第二,新解释明确商品房的销售广告和宣传资料中说明和允诺可构成要约并作为合同内容具有合同约束力,需满足:1. 说明和允诺范围:商品房开发规划范围内的房屋及相关设施;2. 说明和允诺要求:具体确定;3. 说明和允诺意义:对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。第三,实践中商品房的销售广告和宣传资料是否构成要约并发生法律约束力、或是否被补充协议排除,还要视情况而定。

 

  (二)删除旧解释第七条“被拆迁人优先取得权”条款。

  解读:旧解释规定在拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护,赋予物权的优先效力,与物权法定的基本原则相违背,在司法实践中存在很大争议。新解释删除该条款,即不再对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力,与《民法典》规定的物权法定原则相统一。

 

  (三)删除旧解释第八条、第九条“惩罚性赔偿”条款。

  解读:旧解释第八条、第九条规定了商品房买卖合同中开发商恶意违约和欺诈,致使购房业主无法取得房屋的五种情形。在这五种情形下,购房业主除了可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可请求开发商承担不超过一倍的赔偿责任。鉴于目前我国不动产登记制度逐步完善,商品房销售制度比较规范,旧解释规定的五种情形越来越少,为了与《民法典》内容响应衔接,新解释删除了上述规定,使合同的履行回归到合同约定或法律规定,减少司法干预。

 

  (四)删除旧解释第十四条3%面积差异条款。

  解读:新解释删除了3%面积差异条款。值得注意的是,尽管该条款被删除,类似规定的《商品房销售管理办法》第二十条依然有效,但法院能否直接作为裁判依据,目前也有不同的观点。今后如发生“面积误差”问题的,首先根据商品房销售合同的约定进行处理,如没有约定,可能还是需要参考《商品房销售管理办法》第二十条的“面积误差”规定进行处理。

 

  (五)修改旧司法解释第十五条关于合同解除权的起算时间。

  解读:旧解释第十五条规定“对方当事人没有催告的,解除权自解除权发生之日起一年内行使”,新解释更改为“自解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使”,与《民法典》五百六十四条规定的“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使”相衔接,更有利于保护解除权人权利。注意,该1年的除斥期间是固定期间,不中止、不中断、不延长。

 

  附:新旧商品房买卖合同司法解释对照及解读

 

文章作者

  戎 霞 律师

  江苏新高的律师事务所行政执行主任、合伙人

  执业领域:公司治理、房地产法律服务、合同纠纷、项目融资

 

  汪潇潇 律师

  江苏新高的律师事务所律师

  执业领域:劳动争议、房地产法律服务、公司法律服务