“我们小区业委会换届，街道物业办要求候选人必须党员一半以上，不然不通过，这个合法吗？我们该怎么办？”近期我接受到类似的咨询，据了解不少小区业委会成立以及换届选举都遇到类似的问题，一方面是街道等主管部门硬性要求，另一方面党员参与积极性不高，导致选举工作受阻，业主自治出现阶段性真空。

      党员参选业委会，来源于“以党建引领推进物业行业建设”的新政策。我长期参与业主自治以及物业管理实践，同时也是党员，我认为“以党建引领推进物业行业建设”是结合社会实际推进物业管理服务的非常好的举措。借此机会我谈谈自己的认识，希望帮助大家理解这个政策。

一、城市基层物业管理的现状

近二十多年城市化建设非常迅速，城市人口普遍增加，街道办事处作为基层行政主管部门，一般管辖数个到数十个社区，辖区常驻人口少则数万，多则数十万；一个城市社区，以居民委员会自治方式管理，社区居民数千到数万规模不等，由多个小区或街区组成；大多数新建小区采用封闭式管理，以业主自治和物业公司提供物业服务为主，很多老旧小区/街区没有业委会或市场化的物业公司。

01 街道物业管理现状：

街道一般成立专门的物业管理办公室，工作人员三到五名，负责辖区所有小区的业委会/物业服务相关备案工作，同时承担指导监督职责，遇到矛盾纠纷还要组织调解以及协调城管等部门处理。

一方面由于业主自治还在实践摸索尚未形成完善的制度，业主权利意识的提高，现实中的矛盾处理大多聚焦到街道物业办；另一方面由于物业管理具有相当强的专业性，加上服务型政府建设的要求，街道物业办人手不足，疲于奔命处理矛盾纠纷，难以广泛地开展的业主自治管理的政策宣传和组织活动。

02 社区物业管理现状：

社区居民委员会从法律上是群众自治组织，不具有行政执法权，遇到矛盾纠纷有效干预力量不足；社区居委会作为行政管理的“末梢”，一方面协助政府部门提供政务服务，同时还要承担养老、扶贫、环卫、秩序等大量工作，专职工作人员、社工力量明显不足；虽然近年来补充很多年轻力量充实社区，但是社区干部总体上老龄化严重、物业管理专业知识不足，组织和宣传工作也跟不上社会经济发展需要。

03 业主自治能力薄弱和市场化物业服务无法有效监督：

首先，由于社会经济发展导致“原子化”严重，城市经济生活压力大，大部分业主不愿意参与小区事务管理，遇到问题矛盾会习惯性“找政府”解决；

其次，业主自治和物业管理具有知识上的专业性，同时还需要组织动员能力，大部分业委会自治能力不强，组织、管理、协调能力欠缺；

第三，目前探索实施中的业主自治制度存在缺陷，例如一个组织必须有经费保障，业委会理论上有公共收益而实践中要么拿不到要么不敢花；组织运作需要职业化人员日常管理，业委会靠热心业主，组织管理制度无法保障；

第四，市场化物业公司提供公共性质的物业服务，商业主体的利润追求影响物业服务质量的保障，甚至很多老旧小区根本没有商业物业公司愿意承接。

04 社区组织动员能力不足：

近年来通过应对疫情等突发情况，各地普遍采取街道工作人员+社区工作人员+物业服务人员+网格员+“下沉干部”+志愿者的模式，初步形成社会应急力量，但是长期的稳定的组织动员力量仍显不足。

二、新政策的目标和作用

针对城市物业管理服务行业的现状，江苏省委组织部于2019年7月印发了《关于以党建引领推进物业行业建设的通知》，其中明确“充分发挥街道社区党组织领导作用，将物业管理纳入社区工作者职业体系建设”、“通过扩大党的组织覆盖和工作覆盖，实现社区治理良性互动”，同时提出“要逐步提高业委会中的党员比例，原则上不少于半数”的要求。我认为，这一政策是非常符合国情的，将有助于改变基层物业管理服务的现状，提高社会整体的物业管理服务水平。该政策有以下几点优势：

1.党员带头示范作用能够推进业主自治能力建设。绝大部分党员都具有一定的专业知识和社会工作经验，一般都有良好的社会影响力；党员社会责任感较强，政治上可靠，服从党的领导，具有较强的执行力。通过党员带头积极参与物业管理服务工作，能够有效解决人员不足、执行力不足等问题。

2.党组织建设能够规范业主自治和物业行业管理：我们党是从群众工作起家的，发动群众、组织群众，是党的优良传统；在社区、小区自治过程中，发挥党员的作用，一方面可以将党组织的行之有效的组织管理模式推广，帮助居民业主建立能够正常运作的自治组织；另一方面，利用党的群众工作方式，向业主宣传物业管理法规，组织积极的业主参与社区管理。

3.党组织的保障作用能够协调解决重大事项、有效化解矛盾纠纷：在遇到重大问题、矛盾纠纷处理时，通过党组织联系社区、街道、物业企业、其他行政部门等，建立良性互动的议事平台，协调各方推进工作方案执行及矛盾纠纷处理。

三、政策施行的问题和建议

如前所述，“以党建引领推进物业行业建设”这一政策是具有针对性和时代意义的，但是我们同时要看到，现阶段该政策的普遍实施仍然具有一定的困难，仍然需要有一个宣传、动员、分部推进的过程：

1.基层党组织力量不足：绝大部分党员党组织关系在各单位不在社区，党员个人的工作和经济压力也很大，时间和精力不能保证；基层党员发展慢，社会积极先进分子没有吸收发展成党员，基层党组织“老弱病残”现象严重；基层党组织生活流于形式，党员及群众的认同感、凝聚力普遍下降，信心不足。

2.宣传动员组织等工作不足，群众不理解、不支持。一项政策的实施，必须要开展广泛的有效的宣传，不仅要让党员知道、了解，还需要广大的群众居民知道和了解，只有大家都知道了共同的目的，才会齐心来做；党员参与、引领物业管理服务行业建设，同时需要制定具体的工作任务和工作方法，并提供组织工作保障。

因此，我认为，现阶段推行该政策首先要实施社区党员双登记制度，组织党员学习该政策并制定具体的工作方法，鼓励党员积极参选业委会换届选举、参与社区/小区物业管理工作；同时做好居民、业主的政策宣传和解释工作，认真组织积极性高、有工作能力、有责任心的业主主动参与业主自治和物业管理工作，并提供一定的专业培训，提高党员、居民业主的组织管理能力。

 

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